房地产是国民经济的重要支柱产业，一头连着民生福祉，一头连着经济社会发展。2023年7月，中共中央政治局会议为房地产“定调”，明确提出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，我国房地产行业也随之步入了新的发展阶段。

2023年12月7日，中指研究院在“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”发布《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》（以下简称“报告”）。

报告指出，“定调”之后，2023年各级政府部门开始频繁优化楼市政策，力促房地产市场的运行平稳。

2023年12月19日，湖北宜昌。一个楼盘外建起的大象塑像。（图/视觉中国）

最终，我们能看到2023年的政策环境，接近2014年最宽松的阶段。报告还指出，由于2023年居民收入预期弱，对房价下跌的观望也仍然存在，这些因素依然制约着房地产市场的修复节奏。

中指研究院经过一年的研究观察，并对全国代表城市的新建房、二手房、土地市场的供求规模及价格走势进行了分析，发现2023年的中国房地产市场全年维持调整态势。

中指研究院常务副院长黄瑜是此项报告的主要参与者，也是房地产市场研究板块的带头人之一，她表示：“2023年的房地产市场的调整态势并没有改变，整体上来看，全国现房的销售要好于期房，二手房的表现也要好于新房，核心一 二线城市市场的表现好于三四线城市；房企销售业绩继续下滑，相较而言，央国企的表现‘韧性’更强。”

黄瑜在接受《新周刊》记者采访时表示，展望2024年的房地产行业，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

在需求端，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，随着宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

 中指研究院常务副院长 黄瑜

核心城市的住房需求仍较为旺盛，低能级城市住房出现过剩

《新周刊》：2023年12月15日，国家统计局公布了11月的房价数据，国内楼市还在加速下坠，不仅房价下跌的城市数量继续增加，而且房价的跌幅也是越来越大。实际上，中指研究院在此之前就已经观察到了这一点，请为我们具体分析一下。

黄瑜：说到房地产市场，可能大家最关心的，就是房价涨了还是跌了。

我们能看到，2023年的二手房的价格有所下跌，但新房价格还算平稳。根据中指数据，2023年1—11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控以及部分优质改善楼盘入市带动等因素的影响。百城二手住宅价格累计下跌3%，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

由于二手房的跌幅相对较大，“以价换量”下，二手房市场保持一定活跃度，再加上购房者担心期房交付问题，更多需求转向了二手房市场。2023年，重点城市二手房市场的表现也明显好于新房，1—11月，全国重点15城的二手房成交面积同比增长超30%。

此外，从新房销售来看，2023年现房的销售好于期房，1—11月全国商品房现房销售面积同比增长17.4%，而期房销售面积同比下降13.2%。根据中指监测的代表城市数据，一线城市商品住宅销售面积同比增长约3%，二线代表城市同比下降2%左右，三四线代表城市同比下降约10%，可见核心城市的政策优化产生了一定积极效果，核心一二线城市的市场表现要好于三四线城市

。从政策端来看，根据中指监测，2023年1—11月，全国有200余个省市（县）出台房地产调控政策，超过了600次，多数城市限制性政策基本放开。从需求端来看，支持刚性和改善性住房需求释放，政策侧重降低购房成本、降低购房门槛，畅通一 二手链条。

南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消了限购政策，广州放松近郊限购，一线城市全面下调首付比例、降低房贷利率，京、沪、深优化普宅认定标准，政策优化力度不断加大。

《新周刊》：2023年，房地产市场的供求关系发生了怎样的变化？

黄瑜：我国房地产市场供求关系的变化是一个逐渐动态调整的过程。

房地产行业自1998年房改拉开市场化大幕以来，伴随着人口的快速增加、城镇化进程的加快推进，住房需求旺盛，而供给明显不足，供不应求问题较为突出。

经过20多年房地产市场的快速发展，当前，居民住房需求基本得到满足，根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，户均已经实现一套房。

与此同时，近些年，我国人口总量增长不断放缓，城镇化进程亦放缓，如此看来，人口对住房需求的支撑力度正在进一步减弱，总需求弱化。

2023年9月22日，江苏淮安。当地市民在楼盘销售中心选房。（图/IC）

2023年7月24日，中共中央政治局会议为房地产“定调”，明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段。

值得关注的是，我国居民住房结构性问题仍较为突出，核心城市因人口持续流入等因素影响，住房需求仍较为旺盛，居民住房尚未得到满足，而多数低能级城市住房出现过剩。

房地产市场的恢复仍较为缓慢，存量二手房有望保持活跃

《新周刊》：展望2024年，如何看待房地产市场的恢复？你认为最值得关注的是哪方面？

黄瑜：2024年，房地产市场恢复的节奏跟购房者预期和信心密切相关，购房者置业预期的修复需要供、求两端政策发力，所以政策端的发力方向值得关注。

其中，“三大工程”将是政策发力的主要方向，特别是城中村改造相关配套政策若能实质性落地，对供、需两端均将产生积极带动。另外，房企资金支持政策或进一步落实，“三个不低于”有利于改善企业融资环境。

第二个值得关注的，是新房的销售。

可以预见的是，2024年房地产市场的恢复仍较为缓慢，但由于不同城市的分化仍较为明显，预计一线城市政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑。预计2024年，一线城市新房销售面积继续稳中有增。

另外，由于二线城市近两年商品房销售面积明显下滑，已经回落至2012年的水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。随着市场量价逐步调整到位，近两年市场“超跌”的城市需求有望出现修复。

三四线城市增量政策有限，且多数城市人均住房面积和存量已经较大，后续新房市场规模受限。预计2024年，三四线城市的新房销售规模仍延续下行态势。

《新周刊》：根据你提到的全国新房、二手房市场的销售走势，在你看来，2023年的存量房能顺利找到买家吗？

黄瑜：2024年，中性预判下，全国商品房销售面积同比下降约4.9%，全国新房市场仍有一定调整压力，但随着政策的持续发力，市场整体有望逐渐筑底企稳。

从二手房来看，近期，住建部副部长表示，2023年1—11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达37.1%，且1—11月，一、二手房合计成交量实现了同比正增长。

当前居民就业、收入状况及预期尚未完全恢复，房价下跌预期仍较强，房企风险尚未出清，等等，市场观望情绪仍在。短期来看，二手房市场在“以价换量”以及政策优化带动下，预计有望保持一定活跃度，但是在高基数下，成交量同比表现或存在一定压力。

可以预见，存量房中，性价比较高或配套完善的小区，在政策端助力以及价格调整到位下，销售压力预计较小；而老旧小区或价格过高的小区，销售难度预计仍较大。

2024年住房保障体系将进一步调整与完善

《新周刊》：2023年以来，中央多次在重要会议中提及“三大工程”，也就是“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等”，在你看来，政策趋势为什么会向此倾斜？

黄瑜：首先，从宏观经济来看，当前我国经济恢复基础仍不稳固，2024年低基数效应减弱，维持5%左右的GDP增速仍需宏观政策持续发力。而且在投资端，制造业投资和基建投资仍是主要支撑，房地产市场尚未企稳，或延续对投资的拖累。

此外，还有不容忽视的“全球经济增速放缓、海外需求不足”等因素，消费端仍受疫情带来的“疤痕效应”影响，短期内储蓄或仍是居民的主要选择。2024年，消费或延续温和修复，超预期走强的概率较低。

2023年以来，中央经济工作会议进一步强调“三大工程”的重要性，如今“三大工程”已经成为稳投资的重要抓手，2024年将是加速推进的一年。

其中关于“城中村改造”的各地实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供、需两端支持房地产市场企稳。值得注意的是，2024年是“城中村改造”的启动之年，“城中村改造”对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。

“平急两用”或与低效、闲置的基础设施结合，因地制宜实现资源再利用。同时，“平急两用”与乡村振兴结合，也有利于更好带动偏远地区投资，充分发挥稳投资作用。

《新周刊》：2023年8月，国务院已经审议并通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，关于保障性住房的政策趋势，未来可能还有哪些调整？

黄瑜： 《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”）提出了配售型保障房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则和重点任务。

配售型保障房的提出，使我国住房保障体系得到进一步完善，“市场+保障”的住房双轨制将逐渐形成。

从住房类型上看，“14号文”要求“协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系”，未来，共有产权住房等其他销售型政策性住房或将退出历史舞台，而统一由配售型保障房取代，我国住房保障体系将进一步调整与完善。

2024年，保障房实施策略也有望逐渐明晰，预计各地将“因城施策”建设保障房，以需定建，大部分城市或以盘活存量为主。

《新周刊》：如此看来，未来，住房的投资属性会渐渐消逝吗？

黄瑜：2016年中央首提“房住不炒”，近些年“房住不炒”已经深入人心，购房者置业更加理性，住房的居住属性不断强化。近两年，房地产市场持续调整，多地新房、二手房价格处于下跌通道，投资需求已明显减少。

从中长期角度来看，市场供不应求是导致房价大幅上涨的根本原因，但是由于当前我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化，同时近两年监管部门不断调整配套政策，明确要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”也将进一步促进房地产市场的供需平衡。

总而言之，未来，房价较快上涨的动能已明显弱化，住房也将进一步回归居住属性。