“一无厂房,二无设备,三无门店,只是有市场部、设计部、呼叫中心及仓库。摆脱了繁重累赘的庞大制造业,专注于品牌建设、业务销售。”成立于2005年10月的PPG(批批吉服装网络直销公司),以99元一件的标准化衬衫为核心产品,只用一年半的时间就成为国内第二大衬衫销售企业,并引发了之后的凡客现象。
“轻资产运营”(Asset-light Strategy)模式一度被描述为未来的趋势,但PPG也许是太轻了,很快就被更多的创业风向吹掉。
轻资产与重资产有什么不同?我们可以用共享经济时期的租车公司来举例说明。神州租车拥有自己的车队,而滴滴租车只提供平台,自己并不拥有车。传统租车公司都是重资产模式。重资产模式最大的劣势就是:资产会折旧。在房地产行业,房屋是会折旧的,而且需要大量的维修费用。但过去二十年房地产价格的暴涨,让人们忘记了折旧和维修费用。而资产的折旧,在汽车租赁行业尤为突出:仅2014年上半年,神州租车的车辆折旧费用就达3.4亿元,占营收的25%。相对而言,滴滴租车就没有重资产的负担。
资产成为负担的时候,就是人们抛弃重资产、回归轻资产的时候。2017年,可能是资产最重的房地产行业回头是岸的年份。这一年,许多无房者都关注一个政策:租售同权。
从那句“房子是用来住的,而不是用来炒的”开始,房地产业出现了租售倒转现象。第一次重大事件发生在河北雄安新区。雄安新区政策出台以后,千万炒房者从全国各地进军保定市郊区,掀起一场抢房攻坚战。没过多久,整个雄安新区的房地产交易被叫停了。随后,雄安新区开始研究中国特色的住房制度新模式。这是国家房地产租赁战略的开端。
房地产开发商们都是春江水暖鸭先知,他们从多年前就开始抛出轻资产战略,到了2017年,他们终于大规模抛售物业。“轻资产”这个词是怎么火的?正是源于首富王健林的资产大撤退。
7月19日,万达商业以199.06亿元的价格将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产,以438.44亿元的价格将西双版纳万达文旅等13个文化旅游城项目91%的股权转让给融创房地产集团。
“积极响应国家号召,我们决定把主要投资放在国内。”这是王健林对这次行为的解释。似乎答非所问。
早在2015年5月,王健林出席深交所活动时就声称,万达将向轻资产转型。大家的理解可能还停留在恒大冰泉的方向。他当时是这么说的:“可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。”
卖矿泉水是大家比较能理解的,然而把所有的地产项目抛售之后再去卖矿泉水,就超越大家的想象力了。两年过去了,王健林并没有真卖地产项目。直到今年6月底,万达遭受一轮“股债双杀”。6月22日,万达电影A股跌停。而万达电影正是王健林最值钱的轻资产。不到一个月,万达就开始进入“卖卖卖”模式。
房地产业界对“轻资产”模式的定义是:从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。通俗地讲,也就是从一个开发商转型成一个物业公司。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰曾表示,轻资产模式就是不持有房地产的经营行为,其本质就是没有资产,只做经营管理。
房地产商们都怎么了?另一位房地产大亨潘石屹说出了对新形势的理解:“中国房地产开发商尽管名声不太好,可还是起了很大的作用,对城市面貌、居住条件的改变,以及地方政府财政收入作了巨大的贡献。二十多年来房地产开发商建了非常多的房子,我认为每一个城市都不缺房子。”城市不缺房子了,而且,潘石屹要逃离重资产了,他说:“(有人问我)会不会再购买一块地,再建一个楼,我可以非常坚定地回答:不会!”
真的不会吗?6月26日,SOHO中国以35.73亿元整售虹口SOHO给新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国,北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO这两个项目也被整售了。“我做了一个伟大的决定,将自己专用的办公室给灭了,以后我的黑色双肩包出现在哪,我的办公室就在哪。”
潘石屹的重要决定是,他也要响应国家号召,转型以租代售了。他隆重地召开发布会,推出自己的新项目:“很简单的模式,租别人的场地去装修、设计然后出租,而排除合作、输出管理等其他模式。”
轻资产战略,不仅仅是万达、SOHO等个别开发商的选择,万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂房地产等大开发商,在去年都相继提出了轻资产战略转型。
房地产商大撤退的背景,正是政府对房地产行业有了新的思考。
7月17日,广州出台租赁16条措施,提出租购同权,租房人子女可就近入学。深圳也声称,在“十三五”期间,收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁。这种国家统一租赁房的政策,与雄安新区如出一辙。
农村集体土地可以建租赁房了!8月28日下午,国土资源部和住建部推出《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。普遍的观点认为,包括北、上、广在内的13个一二线试点城市的房价,将会因此而大幅下降。半年多来密集的以租代售的调控政策,会成为导致房价拐点的最后一根稻草吗?
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