楼市进入冷静期，买房人会冷静吗？/视觉中国

房地产市场或许正经历着变数最多的一年。

根据统计，前8个月楼市调控超420次，一二线城市相继落地二手房参考价格机制，各地二手楼市持续下行。以深圳为例，8月二手住宅成交量仅为2043套，同比下跌82%，创近十年除春节月份最低值，尤其对比去年同期11438套的成交量，比“腰斩”有过之而无不及。

与此同时，多地房贷收紧的声音不绝于耳。克而瑞近期监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；调研城市中超六成以上二手房贷款近乎“停贷”。

楼市降温，房企拿地热情也随之减弱。有媒体统计，今年6月至8月，全国各线城市涉宅用地流拍达612宗，且土地流拍已出现“城传城”现象，一二线城市都未能幸免。

政策和市场导向显然已逐渐清晰：楼市将进入全面去杠杆时代。在此之下，中央也开始加速推进住房保障机制，将“住有所居”提上议程。

从“房住不炒”到“住有所居”，最先发生变化的或许是万千购房者的心态。投机者相继离场之后，刚需购房者拥有了更多选择，楼市或许迎来更长时间的“冷静期”。政策具体投射到个体身上，必然会呈现如万花筒般的影子，也许是依然掏空三代人六个钱包的重压，也许是惯性投资思维引发的“抄底”观望，也许是年轻人买到梦寐以求居所的安心……

无论如何，与政策方向趋同将是中国楼市接下来的常态，更将是买房人新时期买房逻辑的落点。从不同阶段买房人的2021年买房故事中，或许能窥见中国楼市下的新众生百态。

01

刚需的春天

政策层层加码击退楼市投资客，为刚需购房者腾出上车空间。泡沫退去后，“买房冷静期”悄然到来。

去年下半年，深圳掀起“打新”热，买新房要看社保时长、名下房产、婚姻情况等，算法之复杂堪比解奥数题。比如说，万丰海岸城最低社保月数为23年；松风明月入围人选中社保最高缴纳时长为42.5年。

“社保巨子”面前，年轻购房者毫无优势可言。996打工多年、凑齐6个钱包后发现被社保年限拦截在城市之外，对他们而言无疑是一场莫大的灰色幽默。

今年以来，深圳住建局相继出台二手房指导价格机制、调低出让土地最高销售限价、严查购房者资金流水等政策，楼市虚火得以降温。

政策犹如一个无形的筛子，将炒房客拦截于门外，为真正有购房需求的买家保驾护航。

今年8月，深圳白领王先生在深社保刚满5年，拿到非深户在深买房的唯一通行证。此前，他曾因社保不够而错过“打新”机会急得跺脚，如今却不断庆幸没有买入、高位站岗，并因此获得认真选房的空间。

“金九银十”到了，王先生的选择困难症却犯了。过去一周，深圳共有11个楼盘集中拿到预售证，主要集中在坪山、光明等刚需大区。目前王先生的买房积分是54分，如果是在过去，他的积分连入围都不可能。今年他已经陆续接到5个楼盘的销售电话，希望他优先选他们的楼盘。

一番挑选后，他如愿认购了位于光明的网红楼盘。去年该楼盘三期入市时秒光，今年四期入市后，低积分的王先生还有冲一冲的可能。若入围后户型朝向未能如预期，王先生可能还会选择弃选，直到买到区位、户型、配套都满足需求的楼盘。

“哪怕是往前推半年，选房这件事我们想都不敢想。以前都是房子选我们，现在终于轮到我们选房子了。”王先生表示，过去市场相当浮躁，买家根本不可能沉住心买房，很多楼盘需要“喝茶费”，甚至不对外开放营销中心和样板房，买家房子都没看就要下单都是常有的事。

需要承认的是，冲动下单的后果由交易各方承担。今年以来，多个新盘出现质量问题频频引发矛盾纠纷，也因价格波动而引起退房风波。本该是皆大欢喜的结局，却因浮躁的行情而引发一系列问题，买家身心俱疲。眼下的市场行情才是房地产市场该有的行情，购房者有充分的选择自由，才是“居者有其屋”最好的收官。

02

年轻人经济独立的“新标准”

无论“不买房论”多么盛行，总有这么一些年轻人用尽全力也要买房。他们自愿背上房贷，省去每一笔不必要消费以换得一砖一瓦。房子所能带来的安全感非及时享乐所能比拟，在城市安家才是不远万里打拼的全部意义。

“搞钱女孩”许佳给自己立下不租房的军令状。2014年毕业后，她离开父母到隔壁城市工作。起初父母百般不解，认为女孩子就应该在家附近找一份稳定的工作，相夫教子。不服输的许佳果然拿起行囊，毅然远行。

以前，她对牺牲生活质量这件事不屑一顾。决定买房后，她的“双十一”购物车不再是化妆品，而是买一送一的洗衣液、半价的卫生纸和够用一年的垃圾袋。在此之前，她从来不去看银行卡余额，心里有个大致的数额就可以，现在学会了记账，已经戒掉了无效社交和非必要消费很多年。许佳笑称，买房挖掘了她的潜力，要不是买房，她还不知道自己这么能赚钱。

经过7年的积累，她终于攒够首付的钱，并在今年3月开始看房。在首付30万元的预算内，她选中离工作地点最近的大型综合体，带精装交付、年底即可拎包入住。

与此同时，银保监会收紧涉房贷款，为各大银行的房地产业贷款超出“红线”。此外，银行还要求对首付款、银行流水进行严查，若资金来源存疑则无法申请按揭贷款。

由于在主业之外还进行了多份兼职，许佳的个人流水存在不稳定性，且兼职收入多以现金形式发放，无法体现在工资收入中，最终许佳辗转多次，她被工商银行、农业银行、建设银行和中国银行拒绝，在申请房贷时多次被卡，无法通过审批。

有人还在努力积攒首付，有人却为首付之后的贷款愁白了头。/图虫创意

距离安家梦只差临门一脚，却因资料审核被拒之门外，许佳心里自然不好受。她从银行个贷处获悉，银行需要工资证明覆盖月供的两倍且提供半年以内的流水证明。因此，她决定重新管理收入，将兼职收入入账方式从现金改成银行转账，向老板提出加薪要求以满足银行监管标准。

许佳认为，买房一事她已筹备7年，不会因为延迟半年而被打倒。重新盘点资产后，她决定明年再战。

回想起当初所做的选择，她未有半点后悔。实现经济独立后，她终于有机会靠自己的努力换来自己想要的一切。她曾无数次幻想住进新房，装修出一个有个人印记的空间。Dream house不必有特定风格，甚至可以每个房间都有不同主题。客房一定要有榻榻米，可以随时call姐妹过来共享下午茶时光。

许佳说，她是小县城走出来的孩子，没有伞的孩子只能努力奔跑。年轻时不能出去浪多少会有点遗憾，但她希望自己能学会延迟满足，先有定居安全感再谈消费愉悦感。

03

住有所居的理想

“Z世代”下的年轻人，不将就是最明显的特征。他们不愿降低生活质量，也不想因为背负房贷而没有裸辞的勇气，这些看起来一点都不酷的事，自然不在他们的考虑范围。

租一辈子房可行吗？刘女士觉得未尝不可。租个长租公寓，公寓不倒人不走。再养一只猫，下班后窝在被窝煲剧，不管世界腥风血雨，都与被窝里的她没有关系。

“住有所居”给了像刘女士这样的年轻人实验念想的空间。8月31日，国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

值得一提的是，在“住有所居”中特别针对年轻人住房困难提出了明确的措施。针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准：建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。同时，相关部门明确表示，城市政府应该有内生动力，把“要我做”变成“我要做”，下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。

当周围人都开始谈论楼市降温的话题，就连老家的父母也打来电话，催促刘女士赶快考虑住房问题，言语中还透露了希望她回老家置业的想法。他们的想法是，既然大城市的房地产金融属性在减弱，不妨尽快回老家买一个大房子。刘女士嘴上附和着挂了电话，但并未动摇租房居住的想法，毕竟在当下租房居住是平衡生活和工作最好的方式，既然政策再度明确“房住不炒”，回乡置业投资一套房产的必要性也就有待商榷。

深圳城中村。/图虫创意

事实上，王先生、许佳或刘女士，他们都只是中国买房人中小部分的缩影。中国房地产经过了数十年的风风雨雨，在各个城市呈现出并不尽然相同的现状。

比如楼市数次经历从过热到调控的深圳，根本原因仍在于供地能力和人才涌入之间的严重不平衡，同时由于房价已经发展到了一定阶段，房产本身已具有一定的保值属性，因此即便背上房贷重压也要上车成为大部分深圳年轻人的目标；再反观部分四五线小城市的楼市现状，这些城市的房地产市场几乎都是近几年打着“返乡置业”的口号逐渐升温，甚至呈现一种虚假繁荣。而从供需来看，城市面临年轻人口的外流，各种平地而起的新房并没有足够的二手市场来承接，因此回归居住的本质对于买房者来说可能更是一种个人财产的合理配置。

而当下的节点上，政策加码、成交遇冷、房贷收紧、土地流拍……房地产市场的多米诺骨牌效应背后，实质上更是一种社会思潮的映射。正如今年兴起的“内卷”和“躺平”的流行语，当年轻人逐渐成为社会各个环节运转的主力，他们该不该躺平、能不能躺平，很大程度上也和房价有着密切的联系。

一边吐槽地产经济的年轻人，一边也没有放弃买房的努力。/unsplash

根据第七次全国人口普查数据，2010年—2020年，60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点，65岁及以上人口上升了4.63个百分点。与上个十年相比，上升幅度分别提高了2.51和2.72个百分点。而老龄化趋势日益严重背后，更大的问题则是年轻人结婚率、生育率的下跌，造成这一现象的主要原因之一，便是房子。

眼下，“房住不炒”基本定势，“住有所居”将是各个城市未来发展的主要命题。这一命题实现起来究竟是难是易？

对于刚刚“打新”成功的王先生来说，显然已尝到此间甜头；正在重新进行资产规划的许佳，一开始觉得自己是被政策“误伤”的一拨人，但转念想到如果没有政策的严打，或许自己差的不仅仅是流水；而早已在出租屋中实现“住有所居”的刘女士，面对这个问题一时陷入了沉默，毕竟，如果可以不用背负房贷压力拥有自己的房子，谁会想在出租屋里过一生呢？