中国人海外购房记:把地球买下来


文/孙柠甯
<<新周刊>>第470期



    当地时间6月14日,经合组织(OECD)对加拿大多伦多和温哥华楼市的泡沫状态以及高水平的消费者债务作出了新的警告。这距离上一次对加国楼市泡沫化发出警告,仅时隔12天。

    加拿大不是孤例,据海外置业网站“居外”调查数据显示,411名受访的中国房地产专业人士和投资者中,51%的人表示英国6月23日的“退欧”公投令他们暂停了交易。英国央行表示,2016年第一季商业地产交易量减少40%,许多买家和卖家在观望公投结果。中国投资者被外媒认为“是购买英国房地产的最大外国群体之一,尤其是在伦敦和曼彻斯特”。是否退出欧盟这一政治因素考量,直接关系着投资者的下一步方向。

    澳大利亚楼市亦先于加拿大受到经合组织警告。今年6月17日,澳大利亚新南威尔士州和昆士兰州出台新政策,将对外国购房者分别征收4%和3%的印花税。早在4月,维多利亚州已经率先针对外国购房者将印花税提升至7%。这一政策被指“特别针对中国买家”,因为近几年澳大利亚房价一路高涨,来自中国的投资客被当作“背后推手之一”。澳大利亚的担忧有据可查,今年4月,澳大利亚外国投资审查委员会数据显示,2014年到2015年的12个月内,中国人对澳住宅及办公房产投资额达243亿澳元,较上年度124亿澳元几近翻了一倍。

    各国从政策层面表现出对中国人海外购房不同程度的敏感,但没有什么能阻止中国人海外购房的脚步,同时,当地房地产商反对政府提出的一些诸如提高税费的做法,担忧新政策会打击当地地产市场,导致出现大量违约及公寓房价格暴跌。很显然,他们更想把房子卖出去变现。而对于加拿大而言,当地政府对经合组织的警告“反应平淡”,当地媒体披露,当地政府一方面表示考虑采取措施遏制房市过热,一方面继续推新政鼓励民众买房。
一个半世纪以后,中国人带着人民币开始“报复”洋人。


中国人海外购房的“黄金十年才刚刚开始”。


    在经济学家马光远看来,时下是中国人海外购房“非常大的风口,黄金十年刚开始”。他分析,近两年是中国高净值人士进行全球化资产配置的高速增长期,2014年算元年,随着中国变成事实上的净资本输出国,资金开始大量往外走,其中很重要的一个方面就是到海外投资。

    马光远指出,去年中国海外投资上升明显,商务部公布的2016年前5个月数据显示,中国海外投资上涨60%。与过去不同的是,“过去是国企拿钱收购海外企业,现在都是民间资本走出去,其中很大一部分是进行财富配置”。中国本土房价畸高,加上中国人有海外购置的需求,当地政府对此持鼓励态度,综合这几大因素,马光远认为“大风口来了”。但中国人海外投资不仅仅是地产,还包括保险、金融产品、股票、货币等。

    万国置地的一份报告显示,中国个人资产达到1000万元以上的高净值人群至少有120万人,房地产仍是家庭最重要的实物资产,其占比在15%左右。其中,海外置业成了高净值人群资产配比的重要选择,未来,这一人群将有30%左右的海外资产配置需求,这至少会带来3.27万亿元的海外投资额。

    需求催生服务,海外地产中介机构应运而生,甚至华人在当地做地产已然成势。中国人做海外购房选择的公司都很年轻,行业正值初起。海外地产服务商万国置地在2013年才成立,一开始从事置业代理,后来需求来了,直接做起海外地产开发。

    万国置地总裁史锐雪称,公司才成立三年,在过去两年和超过15个国家的一线开发商合作,在有了客户储备后,从2015年下半年开始转型,在美国等地开发房子,“我们的角色变成了产品经理”。

    史锐雪说,做了两年代理,发现许多局限性,经常是客户需求很明确,但开发商无资源。中国人购置房产讲究坐北朝南、南北通透,明厨明卫,但国外不是这样的,这导致她的公司损失了很多客户。于是就有了针对中国人生活习性去开发地产的想法。其次,“中国有钱客户去国外居住不愿意很孤独,又不信任外国人,基本都是拽着朋友一起去”,因此,所谓为客户量身定做就是依据客户预先要求的风格去建造房屋,甚至是针对彼此熟识的数个家庭去组建社区。

    万国置地2016年在美国参与开发7个项目,据其公开信息显示,它是中国海外房产投资咨询行业第一家涉足海外开发的企业。

    有钱人会选择私人银行帮其打理财富,史锐雪表示,她所做的与私人银行大同小异,通过不同的房产项目来获取财富增值。比如,房子若买在拉斯维加斯、得克萨斯,租金回报率可达8%—10%;喜欢冒险的人,可以在地产项目早期做股权投资。“要根据每个客户找到和他们预期匹配的项目。”史锐雪年轻、语速快,一身黑色正装,涂橘黄亮色甲油。“帮中国高净值资产人群提升生活品质,住房是基础,接下是金融投资、保险等。地产只是入门阶段。”


虽然国外房地产买卖比国内更为透明化,但国人在购置海外地产时还是会遇到“坑”。


    世居海外置业联合创始人潘解颐则称,目前整个海外购房行业还不成气候,“各自为政,没有龙头企业”,因为连客户群体购房意识都没有的话,很难说存在行业竞争。
远赴重洋购房产,受各国政治、经济因素影响,波动在所难免。虽然国外做房地产买卖比国内更为透明化,但中国人在购置海外地产时还是会遇到“坑”。潘解颐说:“有些中国中介私自加价,用自己的方法收取费用完成加价,但当地银行在评估(贷款资格)时,不可能根据加了价那个价格来定,肯定是评估正常那个价格,那么贷款根本办不下来。”

    “很多小的地产经纪公司没抱着长期发展的心态,只想能捞一笔就捞一笔。经常是客户卖了房子后发现经纪跑了。”史锐雪表示,海购房产过程中的确存在许多不规范的案例。客户可以去公开的专业地产门户网站比价,而不该听信中介一面之词,另外,客户“要找靠谱的经纪公司以及靠谱的律师”。
一旦购置海外房产出问题需要诉诸法律,也比较麻烦。“要找买那个房子所在的区律师,这律师必须在这个区域工作,即使是纽约知名大律师来也解决不了,必须熟悉这个区,并在这个区有关系的律师。”史锐雪说,“起诉非常麻烦,国内代理公司只是代理作用,购地之后,钱是打给了对方卖家,经纪的确有责任帮忙审核资质、合同真实有效,一旦跟卖家签署协议,钱打过去,要想把钱要回来得去到当地对他提起诉讼,还要找当地律师,很麻烦,主要花费时间成本。”

    与此同时,类似万国置地、世居这类从事海外地产买卖的公司,由于售卖的是海外资产,很难用中国相关政策去监管约束,几乎游离于监管之外。“去年做新三板,券商要求我们去找主管机构,去找住建委,住建委说‘你没卖过国内房产,不归我管’。而后找到出入境,他们说‘我们只管移民公司,你不是移民公司’;接着找北京市商委,说‘你不是做进出口贸易的,我也不管你’,最后真的没人管我们,那我们只能归工商局管了。”史锐雪说。

    “我们主动寻求来管,但还没形成一个链条,现在没人管。”无监管状态对做海外购房的机构是好还是坏?史锐雪认为不好:“现在没有相关规范,突然有一天出来一规范,说我之前做法不符合规范,对我来说是灭顶之灾。”而无监管,对该行业发展来说也弊端明显,“鱼龙混杂,今天来卷一笔跑了,明天再来卷一笔的事件经常发生”。



世居海外置业联合创始人潘解颐

外国政府也不敢把房地产搞垮

    中国和外国的房地产不同。中国是地方政府、开发商看到有钱赚就不停圈地,圈完地卖地,这是中国盖房模式。外国是不允许某个地方突然涌进太多开发商的,他们有循序渐进的规划,不会让房地产突然爆发,当然也不会出现大量空置房。所以外国市中心的空置率一般在3%以下,1%—2%较多,也就是说100个房子可能只有1套是空置的。

    国内空置率惊人,广东省佛山市空置率可能会高达30%—40%,北方一些城市会出现“鬼城”现象。这说明我们的GDP被浪费了,房地产对经济没有帮助,只能带动其他行业发展,但需求支撑不了,未来肯定还会掉下来。外国的购房是慢慢增长的,移民人口慢慢多,房子慢慢盖,100年来房价才涨5%、6%。

    在国外,出租是买房很重要的收益,因为买房人一般需要贷款,国外很多地方可以做到以租抵贷,每个月收取的租金足够支撑贷款的本金和利息,买房者交首付后基本就不用烦了。

    比较好的中介公司都会协助客户在当地一站式解决问题,但有些可能是以忽悠为主,买完了就不管了。国外有语言障碍,信息不对称,很多买房人没去过外国,都是从中介处、朋友处了解到资讯,搜到的信息是互联网上的,可能会失真。

    很多人听到国外的物业管理费用就却步了,国外的房产维护成本比较高,但建筑质量也比国内高很多。在国内著名的北京草房某项目,管理做得很差,才三年的房子就变成跟廉租房似的。在外国,物业管理费是很大的成本,但国外的房子可以上百年而不倒。

    外国政府不限购、不限贷。你有钱买,给首付就能买。银行看到你有足够的流水就会放贷。这几年中国人的出境 购房潮,外国人会调控的,不会出现影响民生的情况。在澳洲有好多中介,悉尼、墨尔本真的很恐怖,大量建筑物在出现,政府决定调控也很正常。但他们也不敢把房地产搞垮了,只是希望市场回归理性。

(采访/孙柠甯)



悉尼 中国人最爱学区房、富人区

    在悉尼,去年你花65万澳元可以买一栋四卧室住宅,今年只够买一套公寓或一块空地。First Nationwide销售经纪人Phil Allison表示:“过去两年来,悉尼房价的增长幅度是我们前所未见的。”

    2015年,澳大利亚是全球房价涨幅最快的地方之一,房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍,这是历史最高水平。2008年金融危机期间,美国的房价收入比是5倍。澳大利亚经济学家Jonathan Tepper评论说,澳大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。

    澳大利亚人开始不乐意了。他们高喊海外购房者炒高了澳大利亚房价,让本地人买不起房子,甚至游行示威,要阻止中国人买房。迫于压力,澳大利亚政府施加调控政策,买家还没有从贷款从严的噩耗中缓过劲来,印花税上调的消息又来了。

    6月21日起,在新南威尔士州购房的海外买家要额外缴纳4%的购房印花税,这样一盆冷水能浇灭中国人二十年来海外买房的热情吗?

    2013年流传的一个段子是澳大利亚购房潮的侧影。100万元人民币能在首都北京五环外勉强买个50平方米的小两居,只有70年的房屋产权;同样的100万在澳大利亚新南威尔士州可以买下一个20英亩小农场,自带5间卧室的大房子;还可以在悉尼市区首付一套80万澳元的房子,仅3%利率,并且享受永久产权。

    悉尼是中国人最爱。澳州权威地产研究机构Core Logic RP Data的数据显示,新南威尔士州斯科菲尔德、莱德、乌鲁瓦和瑞熙卡尔特湾这些城区的房价均值一年内就上扬了20万澳元以上。例如斯科菲尔德的房价中位值相比2014年已经上涨了21.9万澳元。买家去年花65万澳元可以买一栋四卧室住宅,今年只够买一套公寓或一块空地。First Nationwide销售经纪人Phil Allison表示:“过去两年来,悉尼房价的增长幅度是我们前所未见的。”

    在澳大利亚居住了六年的华人雪莉说,悉尼一套两房的公寓均价在100万澳元,短短两三年内涨了30%—40%。雪莉成为房产经纪人已经两年,每天前来咨询买房的中国客人络绎不绝,她的微信也是一直响个不停——中国的客人多数通过微信咨询房产经纪人。她说:“澳大利亚政府允许海外人士在澳大利亚购房,购房者不设购房资格门槛。”澳大利亚的华人家庭,大部分都有一套房子,很多华人甚至有多套房产,相反,购房观念不强的澳大利亚当地人,有40%是终身租房。

    租房的习惯支撑起高租金的租房市场。雪莉说:“大多数华人买房的目的是投资。在悉尼,房屋空置率在2%左右,一般只要开始放租,房子能在半个月内租出去。一般出租的费用包含掉你所有的养房费用,出租回报率在5%左右。澳大利亚的房租和工资一样,按周收取。”

    中国留学生Nancy是悉尼新南威尔士大学建筑设计专业的学生,2013年,她刚到澳大利亚留学时,就在悉尼的富人区Top Ryde购买了一套两房的公寓。

    “买房是我妈妈的决定。”她说,“那时候我刚刚来到悉尼读大学,住在一个寄宿家庭中。当我妈妈跟我说想要在悉尼买房时,我觉得挺好的。毕竟有自己的房子,总比住在别人家里或者租房住要舒服、自由一些,而且可以在家里开party。”

    Nancy的母亲和国内许多家长一样,在孩子留学之前,就从留学中介处获知许多国外留学置业的资讯。Nancy的母亲研究了澳大利亚的房价后,再对比国内高涨的房价,得出结论:悉尼的房价还真不贵。

    家中独生女一人远在海外求学,买一套房子可以为女儿提供一个舒适的居住环境,同时还能作为投资用途,何乐而不为?于是,当年尚未满20岁的Nancy,在悉尼看了几套公寓,选了自己最为喜欢的一套,80平方米左右,约80万澳元,拍了照发给母亲看,很快就支付了订金。

    让Nancy开眼界的是,澳大利亚房子的价格不完全以大小来定价,对于澳大利亚人来说,最值钱的不是面积,而是房子的朝向好不好、景观好不好、是否能够看到海景或港口,或者是否处于高地能够俯瞰城市。而且,澳大利亚没有毛坯房,澳大利亚的现楼,除了装修好了,诸如烤箱、微波炉、洗碗机、烘干机等需要安装固定的家电也会配好。业主拎包入住后,只需要自行购买沙发、床等家具。

    尽管自己刚到澳大利亚就买了房,但Nancy说,她身边的留学生同学买房的并不多,数得出来的只有三四个。只有那些毕业后决定留在澳大利亚工作的留学生,才会选择买房。那些毕业后计划回国发展的留学生,还是以租房为主。

    Nancy说:“当时买房最大的担心不是房子质量好不好,格局怎么样,而是怕自己下定金晚了的话,房子会被其他人抢走。”Nancy买房的那一年,正好遇上了中国人赴澳大利亚买房潮。

    雪莉说:“悉尼的房价依然在缓慢上涨中,只是现在的涨幅没有前两年那么大了。”与所有被中国购房者入侵的国家一样,澳大利亚也只能疲于调控。除了4%的购房印花税,从2017年开始,海外买家还要额外交 0.75%的土地税。

    Nancy并不觉得这样的政策会有很大影响,她说:“相对几年前,现在汇率已经降低很多了。虽然房价在涨,但是汇率也在跌,对中国人来说价位也还是可以接受的。除非澳大利亚政府限制海外人士购房,否则如果国内有钱人真的要来这边投资的话,其实不会介意那几千澳元的印花税。”

    今年来悉尼找雪莉看房的中国客人还是很多,“传统的学区房及富人区最受中国人欢迎”。国内的购房者甚至可以不用出国,只要通过视频看房、律师视频讲解合同,并传真合同签名,就能完成购房交易。

    一个不愿透露姓名的华人“炒家”认为,澳大利亚投资地产讲究的是持有,而不是快进快出。因为澳大利亚楼市起伏更平滑漫长,在很长的时间里,只能出租、还贷,以及等待,“这至少是未来10年的趋势”。(文/郑依妮 图/由被访者提供)



加拿大 中国主妇、学生一出手,加拿大抖三抖

    2014年9月之后的半年内,温哥华最昂贵的三个小区出售的房产中,66%的买家是中国人,这些人大多自称是家庭主妇或者学生。加拿大当地人越来越担心华人会在不久的将来买光加拿大,成为当地“多数族裔”。

    一则来自《温哥华太阳报》的新闻:今年年初,温哥华格雷岬区一幢豪宅被一个周姓中国学生以3110万加元拿下,约合1.5亿元人民币,创下2016年温哥华豪宅成交纪录。该豪宅占地约6879平方米,有5间卧室和8间浴室,月供将近20万元人民币。这让不少加拿大人目瞪口呆。加拿大某杂志封面甚至用醒目的标题写着:“中国人正在买下加拿大!”

   中国人炒高温哥华房价,这样的指责在温哥华早就屡见不鲜。2016年4月的数据显示,在温哥华,一栋独立住宅平均要140万加元,比去年同期上涨了30%。5月,多伦多房屋交易再创新纪录,共有近1.3万套物业成交,比去年同期增加了10.6%。与此同时,房屋价格也继续飙升,今年5月比去年同期上涨了15%。多伦多独立房屋均价更已达128万加元,相比去年同期上涨了15.2%。

   6月1日,经合组织发布报告,警告多伦多和温哥华楼市泡沫化,“两个城市加起来占加拿大房地产市场的三分之一”。

    麦当劳地产集团加拿大房地产投资中心执行董事Dan Scarrow表示,像周姓学生这样买下一栋豪宅的案例,在加拿大屡见不鲜。加拿大网友们甚至调侃说:“中国学生在加拿大买了一栋3110万加元的房子需要惊讶吗?对加拿大来说这只是再普通不过的一天。”早在今年年初,温哥华一栋楼龄88年的老旧住宅,曾被十多个中国买家竞价抢购,最终售价达900万加元,比卖家的挂牌价高出了117万加元。而买主是一对年轻的中国夫妻。据当地媒体描述,他们连看都没看一眼房子,就爽快地支付了全款。

    在多伦多从业近10年的资深华人房地产经纪人Crystal Fan说:“没看房子就先付款的中国客人不在少数。有的海外客人先看视频,然后过来看房,或者找朋友来看看。信任我的客人,会全权交给我来拍板决定。”

    Crystal Fan在2000年移民加拿大,在多伦多生活了十几年,“加拿大是少数几个对海外买家没有重大限制条件的西方国家之一,也没有特别的外国人税收,而且外国人同样可以获得相当于当地利率的加拿大抵押贷款”。

    1997年香港回归之前,香港人曾把加拿大地产市场当作资金避险的天堂,2008年金融风暴时,许多香港人卖出加拿大物业,回流香港。这时中国内地的新贵阶层才刚刚开始出国买房。加拿大英属哥伦比亚大学华裔城市规划教授严安迪(AndyYan)曾对温哥华最昂贵的三个小区进行分析,发现2014年9月之后半年内出售的房产中,66%的买家是中国人,而这些人大多自称是家庭主妇或者学生。加拿大新民主党、房市评论家大卫称,主妇和学生大量购买房产已2008年,李锋(化名)留学加拿大,随后不久移民加拿大。他回忆说,当年是一个“土豪”同学的别墅和国内房价波动促成了他在加拿大买房。刚到多伦多两个月,李锋就收到“土豪”同学Alen的邀请,去他新买的别墅聚会烧烤。李锋说:“Alen是同学心目中的土豪,也是一个精明的上海男人!”席间同学们都对Alen表达了羡慕之意,酒过三巡,Alen也不吝透露了自己的生意经:买房分租给留学生,不仅可以赚得租金,房产还可以增值,最重要的是永久产权,这就意味着房子永远都是你的!一句话点醒了刚到加拿大的李锋,从那之后,他开始留意多伦多的房价,并且盘算起了自己的买房计划。

    在李锋学校所在的Hamilton,房子均价常年维持在100加元/平方尺(约合6500元人民币/平方米)。“但是多伦多房价太稳定,所以只能考虑买房后出租。当时确实有很多中国人选择这么做。”经过一系列调研,李锋还发现一些印度学生也很想买房并出租给同学。“可是也许没那么多本金,或者因为别的原因没有付诸实践,买房最多的还是中国人。”

    还是学生的李锋要买房,第一步是说服家里人。当时正值2008年金融海啸,李锋家在广州的各处房产价格波动很大。“举个例子,那个时候我们家在广州番禺的一套房产,当时房价从2万一下子跌到1万。当时国内城市的房价普遍下滑了,而多伦多的房价却十分稳定。”李锋的父母同意他买一套学区房用于自住。“但最关键的因素依然是永久产权。”李锋说。在国内不少人看来,中国70年产权的房屋到期后将如何处理,政策尚未明朗。而国外的永久产权能带来安全感。

    在得到家人同意后,李锋还有许多疑虑:加拿大对外国人会限购吗?买房手续繁琐吗?会不会被中介骗?让李锋没想到的是,加拿大购房手续便利,房屋经纪也很专业,“从看房到签合同付全款,前后只花了三天时间”。
在Crystal看来,近几年多了许多来加拿大买房的中国客人,其中不少是以投资为目的:“以前多伦多的房子,一般都是有兴趣的买家下个合约,双方来回讨价还价,最终谈成单子。而这两年,一套正在出售的房产,至少有四五个买家同时竞价。稍微热门一点的地段,能吸引十几个买家去竞争,基本上90%是中国买家。这么疯狂的状况是在三四年前才开始的,我们曾经试过与25个买家同时抢一个Offer。”

    加拿大地产升温,作为房地产经纪人,Crystal的工作也忙个不停。为了配合国内的买家沟通,她往往在早上五点就起床,通过微信或者QQ,回答国内买家的咨询。一般要一直忙碌到晚上12点后才能休息。春夏旺季的时候更是没有空闲,甚至节假日也要忙于奔走带客人看房或者竞标,几乎没有时间陪伴家人。而当10月开始进入淡季时,Crystal又要开始联络客人,准备来年开春的生意。Crystal 说:“很多人觉得当房地产经纪人似乎很赚钱,转行过来才知道做好这份工作非常不容易。”为了迎合中国内地的购房人群需求,她甚至自己开了一个微信公众号。

   加拿大当地人越来越担心,华人会在不久的将来买光加拿大,成为当地“多数族裔”。Crystal说:“这会是一个趋势。这几年政府部门、银行等服务行业都增设了华语服务,对于华人来说,语言环境甚至和国内没什么区别。” (文/郑依妮)