社会
赵景宜   张博原    2020-06-01    第564期

两个北京青年的胡同民宿创业记

把民宿开进北京的隐秘胡同,把房客带进北京的城市肌体。在北京,胡同里开民宿的生意到底好不好做?

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大学毕业不到两年,宋欣就“杀”进了民宿行业,但她怎么也想不到,自己手里的十几套房子,有一天会变成负担。

宋欣手头的房子大多位于北京东城区,集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地,这一片的胡同有各式各样的房源,经过简单的软装设计,原本普通的住所就能变成一间民宿。

过去,她和男朋友也在胡同里住过一段时间,后来搬到了朝阳区,因为那里的街区更现代化。她认为,尽管胡同的生活很有趣,但始终缺乏都市生活的便捷与舒适。

让宋欣的房源变成“负担”的,是始自2020年年初的疫情。在此期间,国内旅游市场跌至冰点,据宋欣介绍,受疫情影响,Airbnb、飞猪等民宿平台在北京重新开放预订的日期一直在推延,最早也要到6月底,这促使她把大部分房子转为长租,以此及时止损。

虽然市场短期受挫,但宋欣对未来依然乐观:“民宿行业在明年估计会非常好,因为人们太久没旅游了。”

“这里就是一个迷你空间,放点东西进去就显得很满,但还算温馨”

2017年,宋欣来到北京,在一家教育机构的新媒体部门上班。最初三个月,她几乎没休息过一天,经常加班到凌晨,住在公司提供的多人宿舍里。

“当时很崩溃,成天待在公司和宿舍,就像困在盒子里一样,每天都在跟屏幕‘说话’。”

宋欣负责撰写营销文案和策划案,经常需要一版接一版地不断修改。有一次,她把改过好几遍的方案交给主管,后者看过后,当着其他人的面直接把一沓文件摔了出去:“这是什么东西?”

很多因素促使她辞职,并决定开一家民宿。在办公室,她常常偷偷上网看房源。

她所在的宋庄离市区三十多公里,因为每周只有一个休息日,到了那天,她就尽可能多地约见中介,去看更多的房源。而她选择在胡同里开民宿,不仅是看中观光带来的人流量,也是因为投入成本相对较低。

“二环内有很多小型中介公司,每个中介都会私自和房东签约,他们手上的房源不一样,你得挨个去看。”

看过三十多套房源后,她终于确定了一间。“我当时比较倾向复式结构的房子。如果只是平层,那和普通人家里差不多,没什么特点和新鲜感,没有多少人会想住进来。”

但1万多元的有限预算,让她只能选择一间10平方米左右的房子,两层楼,层高不到1.6米,房租每月3000元,步行5分钟就能到南锣鼓巷地铁站。

刷漆、铺地毯,购置沙发、洗衣机、冰箱、电视……她花了3000多元改造房屋。“这里就是一个迷你空间,放点东西进去就显得很满,但还算温馨。”

宋欣的目标客户,是那些追求趣味的年轻人,但这群人普遍不太注重居住体验。和大部分胡同里的房子一样,宋欣的这个迷你空间没有卫生间,租客需要去公厕解决。

“很多人住民宿,会要求对方提供沐浴露的品牌,卧房枕头的材质、高度等。选我这儿的人预算一般有限,他们更多是想体验老北京的生活。”

她把房费定在每晚200多元。上线的第一个月,房子几乎每天都客满,这让她有了信心,自己也搬进了胡同,继续寻找第二间、第三间房。“每天看着叔叔阿姨们坐在一起下棋、聊天,早上提着鸟笼出门,这种生活氛围特别好。”

趋于饱和的胡同民宿市场

最初营业的三个多月里,宋欣要带客人入住。房子在一个大杂院里,周围住了三十多户人,“特别难找,要从一个非常小的口进去,弯弯曲曲拐几道,我的房子藏在最里面一排,特深”。

比起人们想象中有明亮天井、树荫的四合院,眼前堆放杂物废料的群居院落把房客迅速拽回现实。

住客们常常反映的问题是隔音差。回到房间,他们能听到别人家的讲话声、电视机声、炒菜声,有时候连油烟味儿也能闻到。

“很多人住过一次胡同,就不会来住第二次了,它更适合短暂的体验。”宋欣说。

宋欣进入胡同民宿业时,国内的民宿市场已几近饱和。2019年11月,中国文化和旅游大数据研究院发布的报告显示,中国共有66405家民宿,其中,北京有2436家,数量在全国排第二位。但开在胡同里的民宿并不算主流。

同年,北京第二外国语学院学者王佳音在《建筑与文化》杂志发表论文,分析北京二环内历史城区的民宿空间分布,她通过大众点评、小猪短租等平台,利用爬虫技术进行信息搜集,估算出北京二环内有257个民宿,其中传统胡同院落型民宿124处。

宋欣则认为,胡同民宿正处在一个加速上升的时期,“但空房率很高,因为大家风格趋同。来北京旅游的人,可以选择住酒店、旅馆,也可以去民宿更集中的朝阳区,没理由来胡同住。很多女生订胡同房,其实只是为了拍个照,然后发社交网站炫耀”。

熟悉了客人的需求后,她开始给每一个房源确定不同风格。她尝试过布置以零食为主题的客房,墙上粘个收纳架,里面摆放着不同国家的零食,“很受小女生喜欢”。

胡同里的房子普遍存在通风、采光不好的问题,长久待在里面,人会感到压抑,宋欣便要求工人们在屋顶开个天窗。“这也成了我们卖得最好的一个房子,好评率特别高。很多人因为这个天窗预订我们房源,他们会问:‘过几天来住,会不会看到星星?’我说:‘那你一定要选天气好的时候来。’”

但胡同的居住条件普遍不佳。在胡同住了两个月的曹雨认为,那里只适合“过渡一下”。在她的描述中,房间总是非常潮湿,和邻居共用的淋浴间也有点脏,更麻烦的是,上厕所要去院子外的公共卫生间,冬天也烧不了暖气。

4月的某晚,曹雨发现院子里有好几户人搬走了,他们是外地来的体力劳动者。

她目睹了房东和新房客打交道的过程:“原来,在胡同里租房有很大的溢价空间。一个房东开价3200(元),有个女生还到了2600(元),她称会帮忙装修。虽然房子里带独立卫生间,但里面会反味。”

院里很快搬来几个新房客,都是年轻人,文艺气十足,期待相对独立的空间,但普遍收入不高。

“那种盘问就像调查户口一样,感觉我做了什么坏事”

宋欣被派出所找过,民警提醒她,她手头的房源已经“被登记”了。在国内,民宿生意并非完全合法,但也没有明确禁止。理论上说,居民区不允许开设民宿或家庭旅馆,而一般找上门的执法,大多和周边居民的举报有关。

“被举报一次,一年内就不能再开,只能转成长租,之前的努力也白费了。”

宋欣那所被举报的房子位于育群胡同的一个大杂院。院内稍显破败,墙面上挂着38个电表。其实电表并不能显示具体户数,因为通常有好几户人共用一个电表。

上世纪末,为了解决众多人口的居住问题,北京很多四合院的内部被改建成一个又一个私房。宋欣表示,深入北京胡同后,会发现它和想象中的差距很大,“居民们不太富裕,装修也非常简单,很多用的还是钢塑门”。

今天的胡同只剩下老年人,年轻人大多搬走了。新的住户由外地务工人员、喜欢胡同文化的年轻白领以及短租的游客组成。宋欣等民宿经营者抓住了胡同的这种变化,嗅出了其中的商机,同时也面临着各种潜在的风险。

在胡同里开民宿,必须处理好和原居民的关系。宋欣在这方面就吃过很多亏,“一定不能说自己是开民宿的,这样会被其他人举报。每次装修房子,很多居民都会过来问东问西,他们会用异样的眼光看你”。

“那种盘问就像查户口一样,感觉我做了什么坏事。老一代人有很强的集体意识,当了几十年邻居,过去都是家家户户不锁门的状态。”

在后马厂胡同,宋欣租过一套带独立小院的房源,随后改建成四居室的民宿。中介给了优惠价格,每月租金1万元,而旺季时每天房费就有1000多元。

宋欣的男朋友唐彬更擅长处理和附近居民的关系。他过去觉得开民宿不太靠谱,但后来他也辞了职并参与进来。唐彬称,北京人的法律意识很强,这也和街道的长期教育有关,“他们会对流动的外来人口格外警惕”。

“我会说自己住在附近,是一个创业团队,都是北京小伙儿,想宣传胡同文化,让外地人体验一下老北京。房子赚不到什么钱,来住的人也都实名认证了。你一说到赚钱,他们就容易眼红,你如果强调是年轻人创业,他们就会理解你。”

交谈时,唐彬会特意用京腔表明自己本地人的身份。他认为,如果告诉居民自己是外地人,就会被排斥。逢年过节,唐彬会带些茶叶和水果给邻居。

“人熟了之后就没那么多事了,少了些芥蒂。这两年来,我们也对这些邻居的性格有了些了解。他们的要求也不高,只要不影响到他们的生活就行。”

为便于住客找到各自的房间,唐彬会事先拍好视频版路线图。他叮嘱客人务必保持安静,尤其是晚上,附近的居民很早就休息。进门的钥匙一般就藏在窗台上,再垫上个花盆。他考虑过电子门,但开门时的“滴滴滴”声很容易吵到邻居,也会引起居委会或片警的警惕,“一听就知道你在开民宿了”。

“如果重选一次,我还是会做民宿,但不会收那么多房子了”

经验和房源多了,宋欣开始注重民宿的选址,比如在一排房子里尽量选中间的,“南方人可能不知道,在北方买房子,讲究的是不要边户,因为冬天不保温,夏天更热。胡同里房子大多没有暖气,靠边的会特冷”。

她也不再选那些位于胡同深处的房源,而是尽可能找临街的,降低被举报的风险。

去年冬天,有一个熟客想投资50万元。宋欣和唐彬自然想到了和中介类似的合作方式,不同的是,他们打算用投资人的钱来找房源、进行装修,自己负责运营,所得收益进行分成。他们想以此试水,未来扩大规模,“计划在2020年销售额翻一倍,达到400万元。我们还成立了品牌‘也未空间’,打算联合小型民宿主,一起扩大市场”,但这些计划很快就“泡汤”了。

其实不只是宋欣、唐彬这些个体从业者,不少公司化运营的民宿主也承担了巨大压力。

“我们可能都付不起房租了。”建筑师丹青称。2016年起,丹青和两位设计师朋友改造过四个四合院,每个院子占地面积180—270平方米,有5—7间客房。

不仅是住宿,他们还给蔡徐坤、杨千嬅、马思纯等明星提供过拍摄场地,而这样的体量,也让丹青感受到了压力。尽管房东减免了一个月房租,但他们还是亏损了50万元。

“这还是净亏损,没算预期的收入。我们开始接设计项目,以此补贴民宿。不太看好未来的一年,因为这次疫情不仅会降低人们的消费能力,也会改变大家的消费行为。”

宋欣和唐彬的日子更不好过。2月初,他们把手头的一些房源陆续转为长租,为了过渡,宋欣找了一份新工作,要坐一个多小时地铁才能到公司。

“我得假装自己很忙的样子。本来晚上10点就可以下班,开会非要安排在深夜12点,我不能理解。同事都是1998年、1999年的,我压力当然很大。”

“一夜回到解放前的感觉。”唐彬也找了份新工作,5月19日上班。他和宋欣负债十几万元,需要用信用卡套现交房租。

“现金流算是断了,过去赚的钱都投到房子里了,所以看不到钱,这也是创业的怪圈。今年不会有旺季了,等明年吧。如果重选一次,我还是会做民宿,但不会收那么多房子了。”

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